เหตุใดผู้ประกอบการด้านพฤติกรรมสุขภาพจึงเลือกที่จะเช่าอสังหาริมทรัพย์แทนการเป็นเจ้าของ

ผู้ให้บริการด้านพฤติกรรมส่วนใหญ่เลือกที่จะเช่าอสังหาริมทรัพย์แทนการซื้อเพื่อเพิ่มทุนในการดำเนินงาน นั่นคือสิ่งที่นักลงทุนมักกล่าวว่าพวกเขาสามารถได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนมากที่สุด และที่ซึ่งผู้ให้บริการกล่าวว่าพวกเขาสามารถตอบสนองความต้องการของผู้ป่วยได้ดีที่สุด

สิ่งนี้เกิดขึ้นในระดับที่อุตสาหกรรมพฤติกรรมสุขภาพเห็นว่าผู้ดำรงตำแหน่งบางรายได้โอนพอร์ตการลงทุนสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมดไปยังการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ในขณะเดียวกัน ผู้มาใหม่ที่เติบโตอย่างรวดเร็วสู่ตลาดระดับประเทศปฏิเสธการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่แรก

นี้มักจะไปไกลเท่าที่จะทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ออกจากโครงสร้างองค์กรของธุรกิจ

“ผู้ให้บริการด้านสุขภาพเชิงพฤติกรรมเหล่านี้จำนวนมากเป็นธุรกิจที่เพิ่งเริ่มต้น พวกเขาเป็นบริษัทใหม่ที่ได้รับการสนับสนุนจากไพรเวทอิควิตี้และพร้อมที่จะดำเนินการ สิ่งที่พวกเขาต้องการคือสถานที่ตั้ง” ชาร์ลส์ วัตกินส์ รองประธานฝ่ายพัฒนาของแนชวิลล์ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านการดูแลสุขภาพในรัฐเทนเนสซี Oman-Gibson Associates (OGA) กล่าวกับ BHB “หลายครั้งที่ทีมผู้บริหารเหล่านี้ไม่มีประสบการณ์ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เลยจริงๆ และพวกเขาต้องการเอาท์ซอร์สนั้น”

ก่อนการแพร่ระบาด มูลค่าตัวพิมพ์ใหญ่และอัตราดอกเบี้ยต่ำ ประกอบกับความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกด้านการดูแลสุขภาพที่สูง ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความเป็นไปได้สำหรับผู้ประกอบการด้านการดูแลสุขภาพ วัตคินส์ กล่าว แต่นั่นไม่ใช่กรณีอีกต่อไป

“ผู้ให้บริการส่วนใหญ่ที่เราทำงานด้วยไม่สนใจที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์” วัตคินส์กล่าว

การเพิ่มขึ้นของ telehealth ในด้านพฤติกรรมสุขภาพ ซึ่งช่วยให้ผู้ป่วยและผู้ให้บริการข้ามอสังหาริมทรัพย์ไปโดยสิ้นเชิง ยังทำให้เกิดคำถามเกี่ยวกับคุณค่าของการเป็นเจ้าของสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพเชิงพฤติกรรม แต่มันก็ไม่ได้ราบรื่นนักสำหรับบริษัทด้านสุขภาพเชิงพฤติกรรมดิจิทัลล้วนๆ ผู้เล่นเหล่านี้หลายคนเผชิญกับความท้าทายในการตอบสนองความต้องการของผู้ป่วยพฤติกรรมสุขภาพและเผชิญกับอนาคตด้านกฎระเบียบที่ไม่แน่นอน การต่อสู้เหล่านี้ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของความใกล้ชิดและชุมชนที่มีต่อพฤติกรรมสุขภาพ

ผู้ประกอบการด้านสุขภาพเชิงพฤติกรรมมักจะถูกทิ้งให้เก็บสิ่งที่เป็นส่วนหนึ่งของสินค้าคงคลังของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในท้องถิ่นด้วยการลดลำดับความสำคัญของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งยังคงต้องใช้การใช้จ่ายด้านอสังหาริมทรัพย์ในระดับหนึ่ง

“เราได้ตัดสินใจอย่างมีสติว่าเราจะไม่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เราคิดว่าเงินทุนของเราถูกใช้ไปกับการดูแล” สตีฟ พรีสต์ ซีอีโอและประธานบริษัท Spero Health กล่าวกับธุรกิจ Behavioral Health “เราจะมีโรงงาน 100 แห่งภายในสิ้นปีนี้ และนั่นจะเป็นอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากสำหรับเราที่จะเป็นเจ้าของ”

ก่อตั้งขึ้นในปี 2018 ผู้ให้บริการบำบัดการติดยาเสพติดผู้ป่วยนอกดำเนินการ 92 แห่งในหกรัฐโอไฮโอวัลเลย์ตามเว็บไซต์ Spero Health ได้รับการสนับสนุนจากบริษัทการลงทุน Heritage Group, Health Velocity Capital, South Central, Inc. และ Frist Cressey Ventures

เราได้ตัดสินใจอย่างมีสติว่าเราจะไม่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เราคิดว่าทุนของเรามีการใช้จ่ายที่ดีขึ้นในการดูแล

Spero Health CEO และประธาน Steve Priest

กลยุทธ์ของ Spero Health เรียกร้องให้มีการเติบโตของศูนย์ใหม่ การเช่าพื้นที่ทำให้บริษัทสามารถเปิดสาขาได้มากขึ้นเร็วขึ้น นอกจากนี้ยังสามารถทำได้ในราคาโดยรวมที่ดีขึ้นโดยเน้นไปที่รายการตรวจสอบคุณสมบัติเฉพาะที่เฉพาะเจาะจงมาก (Spero Health ประกาศการเข้าซื้อกิจการครั้งแรกเมื่อต้นสัปดาห์นี้)

บริษัทมองหาอสังหาริมทรัพย์แบบเบ็ดเสร็จหรือต้องการการลงทุนเพียงเล็กน้อยเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดการแบ่งเขตและมีพื้นที่เพิ่มเติมเพื่อให้คลินิกเติบโตได้ นอกจากนี้ ทีม Spero ยังจัดลำดับความสำคัญของการแบ่งเขตการแพทย์ที่มีอยู่ บนเส้นทางขนส่งสาธารณะ และอยู่ในพื้นที่ที่เป็นที่รู้จักในด้านบริการดูแลสุขภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งใกล้กับโรงพยาบาล

“เราแค่ต้องการทำให้ตัวเองอยู่ในตำแหน่งที่เราสามารถทำได้อย่างประหยัดที่สุดในส่วนหน้า” Priest กล่าว “มันเป็นเพียงเศรษฐศาสตร์ของมัน การเตรียมอุปกรณ์ให้พร้อมใช้นั้นทำงานน้อยลง และในหลายกรณีก็ส่งผลกระทบอย่างรวดเร็วต่อความเร็ว”

การมุ่งเน้นไปที่สถานที่ที่เชื่อมโยงผู้ป่วยและ Spero Health เข้ากับเศรษฐกิจการดูแลสุขภาพในท้องถิ่นเป็นกุญแจสำคัญในแนวทางการดูแลทั้งหมดของบริษัท

Steve Priest ซีอีโอและประธานของผู้ให้บริการรักษาผู้ติดยาเสพติดผู้ป่วยนอก Spero Health กล่าวว่า “ฉันยังคงเชื่อในท้ายที่สุดว่าการดูแลสุขภาพส่วนใหญ่เป็นของท้องถิ่น “และเมื่อผู้คนกำลังดิ้นรนกับความผิดปกติของการใช้สารเสพติด การดูแลแบบตัวต่อตัว การเชื่อมต่อกับทีม ความเชื่อมโยงของมนุษย์นั้นมีความสำคัญอย่างยิ่ง”

การดูแลผู้ป่วยนอกต้องการความมุ่งมั่นที่เบากว่าในด้านอสังหาริมทรัพย์

Evan Lengerich ผู้ร่วมก่อตั้งและ CEO ของ The Collective ที่ตั้งอยู่ในเดนเวอร์ กล่าวว่า โมเดลการส่งมอบการดูแลแบบไฮบริดที่ผสมผสานระหว่างบุคคลและ telehealth จำเป็นต้องมีการพิจารณาด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นพิเศษ

“สำหรับเรา สำนักงานของเราเน้นผู้บริโภคเป็นหลัก และสำนักงานของเราไม่ใช่ร้านค้าปลีกระดับพื้นดิน” เลงเกริชกล่าว “พวกเขาอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ประเภท A หรือ Class B เฉพาะทาง … ถัดจากรูปแบบการขายปลีกของยา เช่น ทันตกรรมหรือสาขาโรคผิวหนังที่เข้าถึงได้ง่าย ที่จอดรถเป็นสิ่งสำคัญ

“ความรู้สึก รูปลักษณ์ สุนทรียภาพทั่วไปของสำนักงานนั้นน้อยกว่าทางการแพทย์และเป็นผู้บริโภครายย่อยมากกว่า”

The Collective ก่อตั้งขึ้นในปี 2019 โดยมุ่งเน้นที่การให้บริการด้านสุขภาพจิตผู้ป่วยนอกในเครือข่าย ดำเนินการห้าแห่งในโคโลราโดและกำลังดำเนินการซื้อกิจการในนิวยอร์กซิตี้ซึ่ง Lengerich กล่าวว่าในที่สุดจะสามารถนำ The Collective ไปเปิดได้มากถึง 15 แห่งในพื้นที่ไตรรัฐนิวยอร์ก

เช่นเดียวกับ Spero Health The Collective มุ่งเน้นไปที่การเติบโตผ่านช่องทางใหม่ Lengerich กล่าวว่าการเข้าซื้อกิจการในนิวยอร์กเป็นวิธีที่ “บังเอิญ” ในการขยายสู่ตลาดเชิงกลยุทธ์ที่มีความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้จ่ายเงิน และเช่นเดียวกับ Spero The Collective ให้เช่าพื้นที่ผู้ให้บริการทั้งหมด

การนำผู้ป่วยเข้ามาในสำนักงานเป็นสิ่งสำคัญในการรับไบโอเมตริกซ์และการดูแลร่างกายสำหรับการจัดการยา แต่นอกเหนือจากนั้น สำนักงานเองไม่จำเป็นต้องเปิดใช้งานอะไรมากไปกว่านั้น Lengerich กล่าว

“สำนักงานของเราตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ซึ่งเคยเป็นสำนักงานบัญชีหรือสำนักงานทนายความ ซึ่งคุณมีความเป็นส่วนตัวของสำนักงานหลายแห่ง” เลงเกริชกล่าว พร้อมเสริมว่าการลงทุนที่ The Collective มอบให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะนำไปสู่การเพิ่มพูน “ผู้ป่วย ไหล” ของพื้นที่

การดูแลที่เข้มข้นขึ้นต้องการความสนใจมากขึ้น ความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์

Westlake Village ผู้ให้บริการโรคการกินผิดปกติในแคลิฟอร์เนีย Alsana Inc. มีเป้าหมายเพื่อให้ผู้ป่วยมีประสบการณ์เหมือนอยู่บ้านในสิ่งอำนวยความสะดวกของพวกเขา นั่นอาจเป็นปัญหาเมื่อพิจารณาข้อกำหนดการแบ่งเขตสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

บริษัทให้บริการการดูแลผู้ป่วยนอกแบบเข้มข้น (IOP) โปรแกรมการรักษาในโรงพยาบาลบางส่วน (PHP) และการรักษาที่อยู่อาศัยนอกเหนือจากบริการผู้ป่วยนอก Ronda Cannon ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาภูมิภาคของ Alsana กล่าวว่าบริการสองอย่างก่อนหน้านี้สามารถให้บริการในการตั้งค่าเหมือนสำนักงานในขณะที่บริการหลังอยู่ห่างจากการเข้าพักผู้ป่วยในเพียงไม่กี่ก้าว

“ความท้าทายที่ยิ่งใหญ่ที่สุดที่เราเคยประสบมาในอดีตคือการแบ่งเขต” แคนนอนกล่าว “เนื่องจากเราไม่ใช่ผู้ป่วยในหรือโรงพยาบาล เราต้องการให้สภาพแวดล้อมเหมือนอยู่บ้าน แต่ไม่จำเป็นว่า [be in] บ้านเพราะเป็นโซนสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น

ความรู้สึก รูปลักษณ์ สุนทรียศาสตร์ทั่วไปของสำนักงานมีการแพทย์น้อยกว่าและเป็นผู้บริโภครายย่อยมากกว่า

Evan Lengerich ผู้ร่วมก่อตั้งและซีอีโอของ The Collective

“ดังนั้น เราจะต้องเข้าไปในเขตการค้าหรือบางทีอาจจะเป็นการใช้งานพิเศษในที่พักอาศัย … นั่นเป็นเรื่องยากมากที่จะได้มาโดยหายากมาก”

ที่เมืองเบอร์มิงแฮม รัฐแอละแบมา Alsana ตั้งอยู่ในอาคารที่ก่อนหน้านี้เคยใช้เป็นบ้านพักคนชรา อนุญาตให้ใช้ศูนย์บำบัดที่อยู่อาศัยและให้ความรู้สึกเหมือนอยู่บ้าน แต่เนื่องจากเป็นย่านการค้าที่มีบริการด้านสุขภาพอื่นๆ สถานที่ตั้งจึงไม่จำเป็นต้องให้ความเป็นส่วนตัวมากนัก

“เมื่อพูดถึงสุขภาพด้านพฤติกรรม ลูกค้าที่เข้าและออกต้องการและสมควรที่จะปกปิดตัวตนจริงๆ” แคนนอนกล่าว

Alsana ร่วมมือกับ OGA ในโรงงานอื่นที่ต้องการการทำงานที่กว้างขวาง

ในกรณีนั้น Alsana ได้ซื้ออาคารสำนักงานสามชั้นขนาดเกือบ 10,000 ตารางฟุต และรื้อถอนการตกแต่งภายในส่วนใหญ่ และสร้างห้องนอนหกห้องและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ที่ชั้นบนสุด สำนักงาน และพื้นที่จัดประชุมบนชั้นสองและห้องครัวแบบอินดัสเทรียล และพื้นที่สาธารณะอื่นๆ บนชั้นหลัก แคนนอนกล่าว

แม้ว่า Alsana จะเข้าซื้ออาคารดังกล่าว แต่ OGA ก็ช่วยอำนวยความสะดวกในการขายคืนอาคารสถานที่กับหนึ่งในพันธมิตรด้านการธนาคารของ Alsana

“ยิ่งการดูแลรุนแรงมากเท่าไหร่ การนำสิ่งอำนวยความสะดวกกลับมาใช้ซ้ำก็ยิ่งยากขึ้นเท่านั้น” วัตกินส์กล่าว “ผู้ป่วยนอกนั้นง่ายกว่ามากด้วยการแบ่งเขตและเล่าเรื่องราวได้ง่ายขึ้นกับชุมชน”

เรื่องราวเปลี่ยนแปลงไปสำหรับระดับการดูแลที่รุนแรงขึ้น มักจะทำให้ผู้ให้บริการมีความคิดสร้างสรรค์ในประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาแสวงหาเมื่อพวกเขาต้องการเติบโต วัตกินส์ได้เห็นสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพเชิงพฤติกรรมเข้าไปในอาคารสำนักงาน บ้าน บ้านพักและค่ายพักในอดีต ฟาร์ม และอดีต YMCAs

ความคิดสร้างสรรค์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในด้านพฤติกรรมสุขภาพมักจะเป็นความพยายามที่จะหลีกเลี่ยงการต่อสู้การแบ่งเขตซึ่งเป็นผลเสียต่อการพัฒนาด้านการดูแลสุขภาพทุกประเภท

ความอัปยศและการแบ่งเขต

เช่นเดียวกับความอัปยศต่อพฤติกรรมสุขภาพสำหรับผู้ป่วยที่ต้องการการดูแลได้ลดลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การตีตราต่อผู้ปฏิบัติงานด้านสุขภาพด้านพฤติกรรมและสิ่งอำนวยความสะดวกก็ลดลงบ้างในการประเมินของ Watkins

“มีแนวคิดมากกว่านี้ที่ไม่ใช่คนไม่ดี คนเหล่านี้เป็นคนป่วย” วัตคินส์กล่าว “แต่ที่ระดับพื้นดิน ยังมีอะไรอีกมากที่ ‘ใช่ ดูดีและหรูหรา แต่ไม่ใช่ในสนามหลังบ้านของฉัน’

“ฉันจะก้าวไปอีกขั้นหนึ่งและบอกว่าแม้ฉันจะวิ่งข้ามเขตเทศบาล ส่วนใหญ่เป็นเมืองเล็ก ๆ และชุมชนอื่น ๆ ที่ถูกปฏิเสธโดยสิ้นเชิง”

รัฐบาลท้องถิ่นหลายแห่งและหน่วยงานแบ่งเขตอื่น ๆ ได้เน้นย้ำถึงการใช้รหัสทรัพย์สินเป็นพิเศษหลังจากเริ่มมีการระบาดใหญ่และแสงสว่างที่มีต่อสุขภาพจิต Watkins กล่าว เขาเสริมว่าความโปร่งใสและเชิงรุกในการสื่อสารสิ่งที่โรงงานจะทำและความต้องการที่จะพบกับชุมชนและผู้มีอำนาจตัดสินใจในท้องถิ่น

“อาวุธลับ” ที่วัตคินส์เน้นคือการมองหาที่พักพร้อมอาหารเช้าในท้องถิ่นเพื่อการดูแลที่ต้องพักค้างคืน

สิ่งต่างๆเปลี่ยนไปเมื่อคุณตัวใหญ่…แต่บางครั้งก็ไม่

มีข้อยกเว้นที่น่าสังเกตเมื่อพูดถึงผู้ให้บริการด้านสุขภาพเชิงพฤติกรรมที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง

ตัวอย่างเช่น King of Prussia บริษัท Universal Health Services Inc. (NYSE: UHS) ซึ่งตั้งอยู่ในรัฐเพนซิลวาเนีย ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้ให้บริการด้านสุขภาพเชิงพฤติกรรมที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกา เป็นเจ้าของสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพเชิงพฤติกรรมประมาณ 86% ตามการเปิดเผยข้อมูลทางการเงินประจำปี 2564

สำหรับธุรกิจด้านสุขภาพเชิงพฤติกรรมและการดูแลแบบเฉียบพลัน UHS เป็นเจ้าของประมาณ 89% จากทั้งหมด 406 แห่ง

บริษัท Acadia Healthcare Co. Inc. (Nasdaq: ACHC) ซึ่งเป็นผู้ให้บริการด้านสุขภาพเชิงพฤติกรรมบริสุทธิ์รายใหญ่ที่สุดในรัฐเทนเนสซี เป็นเจ้าของสิ่งอำนวยความสะดวกประมาณ 39% ตามการยื่นเอกสารประจำปีครั้งล่าสุด

ทั้ง UHS และ Acadia Healthcare นำเสนอบริการด้านพฤติกรรมที่หลากหลายซึ่งรวมถึงการตั้งค่าระดับความรุนแรงสูงสุดบางส่วน

แต่ในด้านผู้ป่วยนอก การใช้อสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มมากขึ้นในการเช่าพื้นที่แม้ในวงกว้าง

LifeStance Health Group Inc. ซึ่งตั้งอยู่ในสกอตส์เดล รัฐแอริโซนา ให้เช่าศูนย์ทั้งหมดของตนตามการยื่นเรื่องทางการเงินประจำปี เว็บไซต์แสดงรายการ 652 ศูนย์ใน 32 รัฐ